Guella Advocacia

Renúncia a benfeitorias em locação pode abranger acessões

Por: André Luiz Guella (OAB/SC 22.640)
Publicado em: 1º de setembro de 2026

Palavras-chave: benfeitorias, acessões, locação de imóvel, cláusula de renúncia, direito de retenção, Lei do Inquilinato, Súmula 335 do STJ, locação comercial, arrendamento rural, direito imobiliário, indenização ao locatário

Introdução

Em 4 de agosto de 2026, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o REsp 1.899.963/SP — relator originário o Ministro Antonio Carlos Ferreira e relatora para o acórdão a Ministra Maria Isabel Gallotti —, decidiu, por maioria, que a cláusula de renúncia a benfeitorias inserida em contrato de locação também alcança as acessões, isto é, as construções novas erguidas pelo locatário no imóvel alheio. O julgado foi divulgado no Informativo de Jurisprudência publicado em 25 de agosto de 2026 e altera de forma sensível o cenário de risco de quem investe capital em imóvel locado.

A discussão não é acadêmica. Galpões logísticos, unidades industriais, postos de combustíveis, silos e salões comerciais são, com frequência, edificados pelo próprio ocupante sobre terreno de terceiro, ao amparo de contrato padronizado que contém, ao final, uma renúncia genérica a "quaisquer benfeitorias". Saber se essa linha sepulta também o direito de ser indenizado pelo prédio construído passou a ser questão de milhões de reais em Santa Catarina, no Rio Grande do Sul e em Mato Grosso.

Benfeitorias e acessões: institutos distintos no Código Civil

O Código Civil trata os dois institutos em capítulos diferentes. As benfeitorias são obras ou despesas realizadas em bem já existente, classificadas pelo art. 96 do Código Civil em necessárias, úteis e voluptuárias. As acessões, por sua vez, são modos de aquisição originária da propriedade imóvel, arroladas no art. 1.248 do Código Civil, cujo inciso V contempla justamente as construções e plantações. Quem edifica em terreno alheio de boa-fé tem, pelo art. 1.255 do Código Civil, direito à indenização do valor da construção, sob pena de o proprietário incorporar riqueza alheia sem causa jurídica (art. 884 do Código Civil).

Fundamentação jurídica: o art. 35 da Lei do Inquilinato e os limites da renúncia

O art. 35 da Lei 8.245/1991 estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário — ainda que não autorizadas — e as úteis, quando autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. A ressalva inicial abriu espaço para a prática de mercado consagrada na Súmula 335 do STJ: "nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção".

O ponto sensível está na extensão dessa renúncia. O art. 114 do Código Civil determina que a renúncia se interpreta estritamente, o que sugeriria excluir as acessões do alcance de uma cláusula que só menciona benfeitorias. Em sentido contrário, o art. 113 do Código Civil manda interpretar o negócio jurídico conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração — e no mercado locatício urbano brasileiro é corriqueiro designar por "benfeitorias" toda e qualquer obra feita no imóvel, sem rigor técnico.

Princípios aplicáveis

Dois princípios estruturam a controvérsia. O primeiro é a boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que impõe às partes lealdade e coerência e impede que o locatário invoque tecnicismo classificatório para desconstruir o sentido que ele próprio atribuiu à cláusula ao contratar. O segundo é a função social do contrato (art. 421 do Código Civil), que exige que a alocação de riscos entre locador e locatário seja transparente e proporcional, sem converter a locação em instrumento de apropriação gratuita de investimento alheio.

A virada jurisprudencial: da Terceira Turma (2023) à Quarta Turma (2026)

Em 24 de outubro de 2023, a Terceira Turma do STJ, no REsp 1.931.087/SP, relator o Ministro Marco Aurélio Bellizze, firmou que a cláusula de renúncia a benfeitorias não se estende às acessões, apoiando-se na interpretação estrita da renúncia (art. 114 do Código Civil) e no direito do construtor de boa-fé à indenização (art. 1.255 do Código Civil). O julgado de agosto de 2026, da Quarta Turma, adota o caminho oposto, privilegiando os usos e costumes do mercado e a intenção prática das partes.

A divergência entre as duas Turmas de direito privado torna provável a submissão do tema à Segunda Seção. Até lá, o resultado de cada litígio tenderá a depender do contexto de celebração do contrato e da clareza da redação da cláusula.

Reflexos no arrendamento rural e no agronegócio

No campo, a exposição é ainda maior, porque benfeitorias e acessões costumam representar a maior parte do capital imobilizado pelo arrendatário. O art. 92, §5º, da Lei 4.504/1964 (Estatuto da Terra) e o art. 26 do Decreto 59.566/1966 disciplinam a sub-rogação e as hipóteses de extinção do arrendamento. Ao julgar o REsp 2.187.412/MT em 10 de fevereiro de 2026, a Terceira Turma do STJ, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu que a perda da propriedade rural por decisão judicial extingue o arrendamento e impede a permanência do arrendatário no imóvel, afastando a sub-rogação. Somada à leitura ampliativa da renúncia, a orientação expõe o produtor a perder, ao mesmo tempo, a posse e o investimento em estruturas fixas.

Explicação para leigos: o que isso muda na prática

Imagine que você aluga um terreno vazio e ali levanta um barracão para o seu negócio. No fim do contrato, o barracão fica — ele passa a pertencer ao dono do terreno. A dúvida é se você recebe algum dinheiro por isso. Se o contrato tiver uma frase dizendo que você abre mão de indenização por "benfeitorias", a decisão de agosto de 2026 sinaliza que essa frase pode alcançar também o barracão inteiro, e não apenas pequenas reformas.

Ou seja: assinar um contrato padrão sem ler a cláusula final pode custar o valor de uma obra completa. Antes de investir em imóvel alugado, negocie por escrito o destino da construção ao fim da locação.

Recomendações práticas

• Redigir cláusula expressa que mencione, lado a lado, "benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias" e "acessões, construções e edificações", eliminando a ambiguidade que alimenta o litígio.
• Registrar em anexo contratual o estado do imóvel na entrega, com laudo fotográfico e descritivo, para delimitar o que é obra nova.
• Prever mecanismos de compensação — abatimento de aluguel, prazo mínimo de vigência ou direito de remoção da estrutura — quando o locatário assumir o custo da edificação.
• No arrendamento rural, averbar as benfeitorias e acessões e disciplinar contratualmente a hipótese de perda da propriedade pelo arrendador.
• Revisar contratos em curso: a virada jurisprudencial atinge litígios ainda não julgados em definitivo.

Conclusão

A decisão da Quarta Turma no REsp 1.899.963/SP não revoga a distinção entre benfeitorias e acessões, mas subordina a classificação técnica ao sentido que as partes efetivamente atribuíram ao contrato. O desafio de aplicação é evidente: enquanto a Terceira Turma sustenta a interpretação estrita da renúncia e a Quarta Turma prestigia os usos do mercado, o mesmo contrato pode receber soluções opostas conforme o órgão julgador, com prejuízo à segurança jurídica que a Súmula 335 do STJ pretendia assegurar.

Até que a Segunda Seção uniformize a matéria, a defesa mais eficaz é preventiva e está na redação contratual. Locadores devem explicitar o alcance da renúncia; locatários e arrendatários que planejam edificar precisam condicionar o investimento a cláusula de indenização inequívoca. A análise individualizada do contrato deve preceder, não suceder, a construção.