Guella Advocacia

Bem de família de alto valor é impenhorável, decide o STJ

Por: André Luiz Guella (OAB/SC 22.640)
Publicado em: 11 de setembro de 2026

Palavras-chave: bem de família, impenhorabilidade, imóvel de alto valor, Lei 8.009/1990, penhora de imóvel, execução de dívida, direito à moradia, hipoteca, fiador de locação, Guella Advocacia

Introdução

Pode o credor penhorar a casa do devedor porque ela vale muito? A pergunta é recorrente nas execuções que tramitam em Santa Catarina, no Rio Grande do Sul e em Mato Grosso, sobretudo quando o devedor é empresário ou produtor rural com residência valorizada. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça deu resposta clara no AREsp 2.791.033/PR, julgado por unanimidade em 22 de junho de 2026, sob relatoria do Ministro Moura Ribeiro: a impenhorabilidade do bem de família não pode ser relativizada com base no alto valor de mercado do imóvel. No caso, o Tribunal de Justiça do Paraná havia autorizado a penhora de residência situada em condomínio de alto padrão para satisfazer dívida de cerca de R$ 14 mil, ao argumento de que o devedor poderia morar em imóvel mais simples. O STJ reformou a decisão e reafirmou que as exceções à proteção legal são taxativas.

Fundamentação jurídica

A base da proteção é o art. 1º da Lei nº 8.009/1990, que declara impenhorável o imóvel residencial próprio do casal ou da entidade familiar, de modo que ele não responde por dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza contraída pelos cônjuges, pais ou filhos que nele residam. O art. 3º da mesma lei enumera as hipóteses em que a proteção cede — entre elas, o crédito de financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel, a pensão alimentícia, os tributos incidentes sobre o próprio bem, a execução de hipoteca dada em garantia pela entidade familiar e a fiança em contrato de locação. O art. 5º, parágrafo único, cuida do devedor que possui mais de um imóvel residencial: a impenhorabilidade recai sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido instituído como bem de família pela via do art. 1.711 do Código Civil.

No plano processual, o art. 805 do Código de Processo Civil determina que a execução se faça pelo modo menos gravoso ao executado quando houver mais de um meio de satisfazer o credor. No plano constitucional, a moradia é direito social expresso no art. 6º da Constituição Federal.

Dois princípios orientam a leitura desse conjunto. O primeiro é a dignidade da pessoa humana (art. 1º, III, da Constituição Federal), da qual decorre a garantia de um patrimônio mínimo indispensável à vida digna do devedor e de sua família. O segundo é a segurança jurídica: se a lei não fixou teto de valor, padrão construtivo ou localização, criar esses critérios por decisão judicial substituiria a regra objetiva por juízos subjetivos e imprevisíveis, com tratamento desigual entre devedores em situações idênticas. Foi exatamente esse o eixo do voto condutor no AREsp 2.791.033/PR.

O que a jurisprudência recente definiu

O valor do imóvel não é exceção

O AREsp 2.791.033/PR, constante do Informativo nº 895 do STJ, assentou que o Judiciário não pode instituir hipótese de penhora não prevista no art. 3º da Lei nº 8.009/1990. O relator observou que o legislador teve a oportunidade de limitar a proteção por valor e não o fez, de modo que o argumento de que o devedor poderia vender a residência luxuosa e adquirir outra mais modesta com o saldo não encontra amparo no texto legal.

A hipoteca só afasta a proteção se beneficiou a família

No Tema Repetitivo 1.261, julgado em 5 de junho de 2025 pela Segunda Seção (REsp 2.093.929/MG e REsp 2.105.326/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira), o STJ fixou que a exceção do art. 3º, V, da Lei nº 8.009/1990 se aplica apenas quando a dívida garantida pela hipoteca foi constituída em benefício da entidade familiar. A tese distribuiu o ônus da prova: se o imóvel foi dado em garantia por um dos sócios de pessoa jurídica, presume-se impenhorável, cabendo ao credor provar que o proveito reverteu à família; se os únicos sócios da empresa são os titulares do imóvel hipotecado, presume-se penhorável, cabendo aos proprietários demonstrar o contrário. É ponto sensível para empresários familiares que oferecem a própria residência como garantia de crédito da empresa.

A herança não desfaz o bem de família

No REsp 2.111.839/RS, julgado em 6 de maio de 2025 pela Quarta Turma, também sob relatoria do Ministro Antonio Carlos Ferreira, o STJ decidiu que a transmissão hereditária, por si só, não desconfigura o bem de família. Se o único imóvel do espólio continua a servir de residência aos herdeiros, ele permanece protegido contra a penhora por dívidas deixadas pelo falecido. A Corte invocou o princípio da saisine (art. 1.784 do Código Civil), pelo qual os herdeiros sucedem na posição jurídica do autor da herança, e lembrou que a responsabilidade dos herdeiros pelas dívidas se limita às forças da herança (art. 1.997 do Código Civil), sem que isso autorize a expropriação da moradia familiar.

O fiador continua exposto

A proteção não é absoluta. No Tema 1.127 da repercussão geral (RE 1.307.334, julgado em 8 de março de 2022, relator Ministro Alexandre de Moraes), o Supremo Tribunal Federal declarou constitucional a penhora do bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial, confirmando a Súmula 549 do STJ. Por outro lado, a Súmula 486 do STJ mantém a proteção do único imóvel residencial do devedor mesmo quando alugado a terceiros, desde que a renda seja revertida para a subsistência ou a moradia da família.

O que isso significa na prática

Em linguagem simples: a casa em que a família mora não pode ser tomada para pagar uma dívida comum, e o fato de ela ser grande, bem localizada ou valiosa não muda essa regra. O credor não pode pedir que o devedor "troque por uma menor" e use a diferença para quitar o débito.

Mas há armadilhas que costumam surpreender. Quem assina como fiador de um contrato de aluguel — do filho, de um parente ou da própria empresa — coloca a casa em risco, mesmo que ela seja o único imóvel da família. Quem oferece a residência em hipoteca para garantir empréstimo da empresa da qual é o único sócio, junto com o cônjuge, precisará provar que o dinheiro não beneficiou a família para manter a proteção. E dívidas do próprio imóvel, como financiamento, IPTU e taxas de condomínio, também permitem a penhora.

A proteção depende, ainda, de o imóvel ser efetivamente a residência da família: casa de veraneio ou segundo imóvel não recebem, em regra, o mesmo tratamento.

Conclusão

O AREsp 2.791.033/PR reverteu decisão do Tribunal de Justiça do Paraná que havia relativizado a impenhorabilidade por juízo de suntuosidade do imóvel. A escolha do STJ pela taxatividade do art. 3º da Lei nº 8.009/1990 privilegia a previsibilidade em detrimento de soluções caso a caso, e essa opção tem custo — em situações de dívida modesta e patrimônio elevado, o credor pode ficar sem meios de satisfação. A lei não fixa teto de valor, e a Corte recusou-se a criá-lo.

Para o devedor executado, a recomendação é arguir a impenhorabilidade na primeira oportunidade, com prova documental de residência (contas, declaração de imposto de renda, matrícula atualizada), e resistir a qualquer tentativa de penhora fundada apenas no valor do bem. Para o credor, o caminho é verificar antes de executar se o caso se enquadra em alguma exceção legal — fiança locatícia, hipoteca com benefício familiar comprovado, dívidas do próprio imóvel — e, fora dessas hipóteses, direcionar a execução a outros bens, conforme o art. 805 do Código de Processo Civil. Para quem ainda vai assinar contratos, a lição é preventiva: fiança e hipoteca sobre a residência são as formas mais comuns de perder, por vontade própria, uma proteção que a lei concede de forma ampla.