Guella Advocacia

Airbnb em condomínio: o que muda com o Tema 1.443 do STJ

Por: André Luiz Guella (OAB/SC 22.640)
Publicado em: 1º de outubro de 2026

Palavras-chave: Airbnb em condomínio, locação por temporada, Tema 1.443 do STJ, destinação residencial, convenção de condomínio, quórum de dois terços, hospedagem atípica, direito condominial, investimento imobiliário, Guella Advocacia

Introdução

Em 17 de setembro de 2026, o Superior Tribunal de Justiça divulgou que sua Segunda Seção afetou ao rito dos recursos repetitivos os REsp 2.272.537/SC e 2.272.536/SP, sob relatoria do Ministro Raul Araújo, formando o Tema 1.443. A afetação ocorreu em sessão eletrônica encerrada em maio de 2026 (DJEN de 1º/06/2026) e veio acompanhada da suspensão, em todo o país, dos processos individuais e coletivos que discutem a mesma questão: saber se a cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio basta para impedir a locação de unidades por curto período, por meio de plataformas digitais, independentemente de proibição expressa.

O tema interessa diretamente a proprietários, investidores e síndicos do litoral catarinense e gaúcho, onde a locação por aplicativo se tornou fonte relevante de renda, e também a Cuiabá e às cidades-polo de Mato Grosso. Um dos recursos paradigmas, aliás, tem origem em Santa Catarina.

Fundamentação jurídica

Os dispositivos aplicáveis

O ponto de partida é o direito de propriedade. O art. 5º, XXII, da Constituição Federal garante a propriedade, e o inciso XXIII condiciona seu exercício à função social; o art. 1.228 do Código Civil confere ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor do bem. No condomínio edilício, porém, esse direito convive com deveres coletivos: o art. 1.335, I, assegura ao condômino usar, fruir e livremente dispor de sua unidade, enquanto o art. 1.336, IV, obriga-o a dar à unidade a mesma destinação que tem a edificação e a não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores.

A mudança dessa destinação exige deliberação qualificada. Desde a Lei 14.405/2022, o art. 1.351 do Código Civil dispõe que depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária — antes, a mudança de destinação exigia unanimidade.

Completam o quadro duas leis especiais. O art. 48 da Lei 8.245/1991 define a locação para temporada como aquela destinada à residência temporária do locatário, por prazo não superior a noventa dias. Já o art. 23 da Lei 11.771/2008 qualifica como meios de hospedagem os estabelecimentos que prestam serviço de alojamento temporário mediante cobrança de diária.

Os princípios em jogo

Dois princípios estruturam o conflito. A função social da propriedade limita o uso individual da unidade quando ele compromete a convivência no edifício. E a segurança jurídica exige que proprietários e investidores saibam, antes de adquirir ou anunciar o imóvel, se a exploração por aplicativo é permitida — previsibilidade que o rito repetitivo pretende assegurar. Soma-se a boa-fé objetiva, que impõe ao condômino respeitar as regras que aceitou ao ingressar no condomínio.

Locação, hospedagem ou contrato atípico?

A classificação da estadia contratada por plataforma decide o resultado. A tabela resume as figuras em discussão:

Jurisprudência recente

Em 23 de novembro de 2021, a Terceira Turma, no REsp 1.884.483/PR, relatado pelo Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, reconheceu que o condomínio de destinação exclusivamente residencial pode proibir a locação de unidades por curtos períodos, por ser essa exploração, marcada pela transitoriedade, incompatível com a finalidade do edifício.

Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção, no REsp 2.121.055/MG, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, decidiu por maioria que a oferta habitual e reiterada da unidade em plataformas digitais configura contrato atípico de hospedagem, que descaracteriza a destinação residencial. A autorização para essa modalidade passou a depender de deliberação assemblear aprovada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, nos termos do art. 1.351 do Código Civil.

A Quarta Turma seguiu a mesma linha no REsp 1.954.824, relatado pelo Ministro João Otávio de Noronha, em decisão por maioria noticiada em 29 de setembro de 2026, ao afirmar que o direito de propriedade não é absoluto e que o condomínio pode impedir a locação de curta temporada quando a convenção prevê uso residencial.

O Tema 1.443 nasce justamente para conferir efeito vinculante a essa orientação. Segundo o relator, a Comissão Gestora de Precedentes e de Ações Coletivas do Tribunal identificou cinquenta decisões monocráticas e acórdãos sobre o assunto, o que justifica a uniformização.

O que isso significa na prática

Em linguagem simples: se a convenção do seu prédio diz que os apartamentos são apenas residenciais, a tendência do STJ é entender que anunciar a unidade de forma frequente no Airbnb ou em aplicativos semelhantes não é permitido, a menos que a assembleia aprove essa possibilidade com o voto de dois terços dos condôminos. Alugar o imóvel de vez em quando, para uma família passar as férias, é diferente de transformá-lo em um pequeno hotel com rotatividade semanal.

A suspensão nacional tem efeitos concretos. Ações já ajuizadas sobre o tema ficam paradas até o julgamento do repetitivo, mas a suspensão não autoriza novas locações nem invalida assembleias realizadas: a convenção e as deliberações em vigor continuam valendo enquanto não forem anuladas pelo Judiciário. Para quem compra imóvel com o objetivo de alugar por temporada, a leitura prévia da convenção e das atas recentes passa a ser tão importante quanto a análise da matrícula.

Conclusão

A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça caminha para uma solução clara: a destinação residencial, por si só, afasta a exploração habitual da unidade por plataformas digitais, e a abertura do condomínio a essa atividade exige o quórum qualificado do art. 1.351 do Código Civil. O Tema 1.443 deverá transformar essa orientação em precedente obrigatório.

Os desafios de aplicação, contudo, permanecem. A distinção entre a locação eventual, protegida pela Lei 8.245/1991, e a exploração reiterada depende de prova — frequência dos anúncios, número mínimo de diárias, oferta de serviços — e tende a gerar disputas caso a caso. As divisões internas nos julgamentos recentes também indicam que a tese final poderá trazer ressalvas.

A recomendação prática é preventiva. Condomínios devem revisar a convenção e, se for o caso, deliberar expressamente sobre a locação por curta temporada, com regras de cadastro e segurança. Proprietários e investidores devem verificar a destinação do edifício antes de adquirir a unidade e, havendo interesse na exploração, buscar a aprovação assemblear formal. Em litígios já em curso, convém acompanhar o julgamento do repetitivo e avaliar a aplicação da tese ao caso concreto.