Guella Advocacia

Reivindicatória exige cancelar o registro do imóvel antes

Por: André Luiz Guella (OAB/SC 22.640)
Publicado em: 26 de agosto de 2026

Palavras-chave: ação reivindicatória, cancelamento de registro, nulidade de matrícula, registro de imóveis, cadeia dominial, INCRA, terceiro de boa-fé, concentração da matrícula, direito imobiliário, direito agrário

Introdução

Em agosto de 2026, o Informativo de Jurisprudência n. 897 do Superior Tribunal de Justiça trouxe um julgado que interessa diretamente a quem disputa a titularidade de imóveis rurais e urbanos: no AgInt no AREsp 2.358.303/SP (Primeira Turma, rel. Min. Gurgel de Faria, julgado em 8 de junho de 2026), a Corte reafirmou que o estudo técnico produzido pelo INCRA sobre a cadeia dominial de uma área não basta para viabilizar o processamento de ação reivindicatória. É indispensável o prévio cancelamento do registro existente, obtido em ação própria de declaração de nulidade da matrícula.

A decisão não é uma novidade isolada. Ela consolida uma linha que o Tribunal vem repetindo há anos e que, na prática forense, ainda é frequentemente ignorada: quem quer reaver um imóvel precisa, antes, derrubar o título de quem consta no registro. Enquanto a matrícula estiver de pé, o registrado é o dono — e a reivindicatória proposta contra ele nasce sem viabilidade.

Fundamentação jurídica

O direito de sequela e o seu pressuposto registral

A ação reivindicatória extrai seu fundamento do art. 1.228 do Código Civil, segundo o qual "o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha". O verbo "reavê-la" pressupõe, porém, uma condição prévia: que o autor seja proprietário. E, entre vivos, a propriedade imobiliária no Brasil não se prova por escritura, contrato ou laudo administrativo — prova-se pelo registro.

É o que estabelece o art. 1.245 do Código Civil: a propriedade se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. E o seu § 2º fecha o raciocínio de forma explícita: "enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel". Não há espaço para declaração incidental: a lei exige ação própria.

O art. 1.247 do Código Civil completa o sistema. O caput autoriza o interessado a reclamar a retificação ou a anulação do registro que não exprima a verdade; o parágrafo único define a consequência: "cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente". A ordem cronológica desenhada pelo legislador é inequívoca — primeiro cancela, depois reivindica.

No plano registral, o art. 252 da Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) reforça a trava: o registro só perde eficácia depois de cancelado, por decisão judicial ou a requerimento das partes nas hipóteses legais. E o art. 54, § 1º, da Lei nº 13.097/2015, que instituiu o princípio da concentração da matrícula, protege o adquirente que confiou no que estava publicado no fólio real.

Princípios em jogo

Dois princípios sustentam essa arquitetura. O primeiro é a segurança jurídica, na sua expressão registral: a fé pública do registro (art. 1º da Lei nº 6.015/1973) gera presunção — relativa, mas presunção — de veracidade, e presunção relativa só cede diante de prova produzida em contraditório pleno, não diante de parecer administrativo unilateral. O segundo é o devido processo legal (art. 5º, LIV, da Constituição Federal): retirar de alguém o título de domínio é ato de gravidade tal que exige processo específico, com todos os interessados na cadeia dominial citados. A ambos se soma a função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CF/88), que só pode ser aferida sobre uma situação dominial estabilizada.

Jurisprudência recente

Além do julgado que serve de gancho a este artigo, outros três precedentes desenham o quadro atual:

• REsp 2.115.178/SP (Terceira Turma, rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 13 de setembro de 2024): decidiu que o cancelamento do registro fundado em escritura pública falsa autoriza a reivindicação do imóvel pelo legítimo proprietário, em detrimento do terceiro adquirente de boa-fé. A relatora assentou que o art. 54, § 1º, da Lei nº 13.097/2015 não regula as consequências do cancelamento do registro anterior — matéria tratada expressamente no art. 1.247 do Código Civil, que não foi revogado e permanece vigente. Ao terceiro de boa-fé resta a via indenizatória contra quem lhe vendeu.
• Jurisprudência em Teses n. 227 do STJ (Registros Públicos, Cartorários e Notariais IV, dezembro de 2023): fixou que, havendo mais de um registro válido sobre o mesmo imóvel, prevalece o primeiro título registrado; e que a inexistência de registro de imóvel objeto de usucapião não induz presunção de que o bem seja público, cabendo ao Estado demonstrar sua titularidade.
• Súmula 487 do STF: "Será deferida a posse a quem, evidentemente, tiver o domínio, se com base neste for ela disputada". O enunciado confirma que, quando a disputa possessória é travada com fundamento no domínio, decide-se pelo melhor título — o que devolve o intérprete, uma vez mais, ao registro.

Reivindicatória, anulatória de registro e usucapião: qual cabe?

A distinção é decisiva. Se o vício está na origem do registro do adversário, a via correta é a anulatória — que pode ser cumulada, na mesma petição inicial, com o pedido reivindicatório. Se o autor não tem registro algum, mas tem posse qualificada, o caminho é a usucapião, aquisição originária que não depende de derrubar a cadeia anterior.

O que isso significa na prática, em linguagem simples

Imagine que você compre uma fazenda e descubra, anos depois, que outra pessoa aparece com documentos dizendo que a área é dela. Você vai ao cartório, tira a certidão da matrícula e o seu nome está lá. Pela regra brasileira, quem está na matrícula é o dono até que um juiz diga o contrário em um processo feito especificamente para isso.

Isso vale nos dois sentidos. Se você é quem quer recuperar a terra, não basta chegar ao juiz com um estudo do INCRA, um relatório da prefeitura ou uma escritura antiga não registrada e pedir a área de volta. O juiz vai perguntar: e o registro que está no nome do outro? Ele precisa ser anulado primeiro — em uma ação em que todos os que aparecem na corrente de transferências sejam chamados a se defender.

Na prática, isso protege o comprador honesto de perder o imóvel por uma decisão tomada em processo do qual ele nem participou. Mas também impõe um dever a quem compra: ler a matrícula inteira antes de assinar, e não só a última linha. Cadeias com transferências muito rápidas, áreas que "cresceram" ao longo do tempo, matrículas abertas sem origem clara ou sobreposição com áreas públicas são sinais de alerta que uma due diligence bem feita identifica antes do pagamento — e não depois da citação.

Conclusão

O entendimento reafirmado pelo STJ em 2026 não cria obstáculo novo; apenas devolve efetividade a um texto legal claro que a prática processual insistia em contornar. O art. 1.245, § 2º, do Código Civil exige ação própria, e o art. 1.247 subordina a reivindicação ao cancelamento prévio. Documentos administrativos, ainda que dotados de fé pública, como os estudos de cadeia dominial do INCRA, servem como prova a ser valorada — nunca como substituto da sentença desconstitutiva.

O desafio prático é de arquitetura processual. A cumulação, em uma única inicial, do pedido declaratório de nulidade do registro com o pedido reivindicatório é possível e recomendável, desde que respeitado o litisconsórcio passivo necessário de todos os titulares da cadeia dominial e feita a averbação da premonitória (art. 828 do CPC) ou o registro da citação para efeito de publicidade a terceiros. Ignorar essa etapa costuma resultar em extinção sem resolução de mérito — com anos perdidos e prescrição correndo.

Três recomendações se impõem. Ao comprador: exija certidão de matrícula atualizada, certidão de ônus e reconstituição da cadeia dominial por, no mínimo, vinte anos, antes de qualquer pagamento. Ao proprietário que descobre uma matrícula concorrente: aja rápido, porque a inércia alimenta a posse alheia e abre caminho à usucapião. Ao produtor rural em áreas de fronteira agrícola em Mato Grosso, Rio Grande do Sul e Santa Catarina: o georreferenciamento e a regularidade no CAR não substituem a higidez registral, mas são hoje o primeiro filtro para detectar sobreposições antes que virem litígio.